2021年，地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了極不平凡的一年。在三道紅線的重壓之下，內(nèi)地房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷30年來未有之大變局。

內(nèi)地房企好壞顯著分化之時，或許正是港資房企的“春天”，他們正在躊躇滿志悄然地在內(nèi)地市場擴張。

很多香港房企的資產(chǎn)負債率，無需剔除預收賬款，便都在60%以下，而凈負債更是達不到50%。這樣的財務水平，讓其能夠享受更低的融資成本，加上手握充足的現(xiàn)金，伺機而動或許是當下抄底內(nèi)地優(yōu)質資產(chǎn)的好時機。

就連已經(jīng)兩三年沒有拿地，曾經(jīng)表示要退出內(nèi)地市場的九龍倉，也開始摩拳擦掌。九龍倉主席吳天海透露，“沒有退出內(nèi)地物業(yè)市場的意圖，只是在選擇投資項目時比較挑剔，有好項目時仍然會考慮投資?！?br/>

總收入：103.21億港元（+16%）

內(nèi)地物業(yè)租賃：69.39億港元（+31%）

2021年全年，恒隆地產(chǎn)有限公司及其附屬公司的總收入和營業(yè)溢利分別上升15%至港幣103.21億元和上升14%至港幣73.71億元。年內(nèi)并無物業(yè)銷售收入入賬。

報告期間內(nèi)，恒隆地產(chǎn)于年內(nèi)的整體租賃收入增加16%至港幣103.21億元。內(nèi)地物業(yè)組合的租賃收入按人民幣及港幣計值分別錄得23%和31%的升幅，抵銷香港物業(yè)組合7%的跌幅。

整體租賃收入和營業(yè)溢利按人民幣計值分別急增23%和27%，按港幣計值的升幅分別為31%和35%。所有業(yè)務的收入均按年錄得雙位數(shù)增長，整體租賃邊際利潤率達68%。

商場方面，商場組合按年錄得25%的租賃收入增長，其中高端商場的收入劇增30%，次高端商場的收入上升 2%。

主要投資項目：

• 上海恒隆商場：

  收入按年上升25%，租戶銷售額按年錄得37%升幅；

• 上海港匯恒隆廣場：

  商場收入按年上升18%，租戶銷售額亦大幅提升56%。

• 沈陽市府恒隆廣場：

  收入同期比上升了12%，租戶銷售額較同期上升了33%；

• 無錫恒隆廣場：

  收入同期比上升了40%，租戶銷售額同期上升77%；

• 大連恒隆廣場：

  收入同期比上升了21%，租戶銷售額同期上升89%；

• 昆明恒隆廣場：

  租賃收入上升47%，截止至年底，商場店鋪近乎悉數(shù)租出；

• 武漢恒隆廣場：

  商場收入達到人民幣1.53億元，租戶銷售額接近人民幣10億元截至年底，商場的租出率達84%；

• 沈陽皇城恒隆廣場：

  收入同期比上升了2%，租戶銷售額同期上升11%；

• 濟南恒隆廣場：

  收入增長3%，租戶銷售額上升20%，未來商場將進一步加強其定位，并引入更多元化的奢侈品牌。由于本地市場對奢侈品的需求強勁，加上翻新工程于非營業(yè)時間分階段進行，將租戶所受的影響降至最低，因此，租戶銷售額上升20%。經(jīng)過翻新的區(qū)域將于2022年中起分階段重開；

• 天津恒隆廣場：

  收入持平，租戶銷售額增加28%。
  

辦公樓組合方面，占內(nèi)地物業(yè)租賃收入總額的17%。2019和2020年開業(yè)的三座新辦公樓租出率持續(xù)上升，令辦公樓的總收入錄得16%的升幅。

展望2022年，占總租賃收入三分之二的內(nèi)地物業(yè)組合預期將保持穩(wěn)健增長勢頭。即使國際邊境重開，因各大奢侈品牌繼續(xù)提供頂級顧客服務體驗，加上持續(xù)投放資源在會員計劃「恒隆會」，將令顧客維持其于內(nèi)地的主要奢侈品消費。

此外，濟南恒隆廣場于2021年6月展開為期三年的資產(chǎn)優(yōu)化計劃，有望可復制在上海購物商場推行類似計劃的成功經(jīng)驗，有助進一步增強旗下高端商場組合及把握奢侈品零售市場的穩(wěn)健增長。

新落成的辦公樓亦有望延續(xù)平穩(wěn)的出租步伐至2022年，從而帶動整體租出率，為辦公樓組合帶來更可觀的收入。

總收入：223.78 億港幣（+7%）

內(nèi)地投資物業(yè)：53.66 億港幣（+28%）

報告期間內(nèi)，該集團實現(xiàn)收入223.78億港元，同比增7%；營業(yè)盈利利潤下跌23%至85.36億港幣；基礎凈利增加7%至36.46億港元，歸屬股東凈利潤60.19億港元，同比增加56%。

財務狀況方面，截至2021年12月31日，集團負債凈額132億港幣，同比下滑48%;負債凈額與總權益比率下降至7.9%。

內(nèi)地投資物業(yè)業(yè)務方面，投資物業(yè)收入53.66億港元，同比增加28%，營業(yè)盈利35.29億港元，同比增加37%，該增長主要因為旗艦投資物業(yè)成都國際金融中心和長沙國金中心的商場表現(xiàn)強勁。

酒店收入增加26%至港幣4.97億，營業(yè)盈利溫和增長至港幣3900萬元，主要因為內(nèi)地的尼依格羅酒店初現(xiàn)復蘇。

物流收入增加17%至港幣30.02億，營業(yè)盈利增加55%至港幣7.71億元，主要因為現(xiàn)代貨箱碼頭在內(nèi)地處理的貨柜吞吐量增加及錄得較高的加時存?zhèn)}收入。投資營業(yè)盈利增加20%至港幣13.31億，主要是投資組合的股息收入增加所致。

在2021年業(yè)績發(fā)布會上，吳天海表示，如果是非常吸引的項目就投，如果沒有特別吸引的，也不妨可以等一等。未來絕對不會退出內(nèi)地這個市場，因為手上仍然有若干項目在進行中，如果找到新的、足夠吸引的項目，也會考慮投資。

收入：153.3 億港元（+6%）

內(nèi)地租金收入：53.4 億港幣（+11%）

報告期間內(nèi)，嘉里建設錄得綜合收入153.3億港元，按年上升6%；未計入投資物業(yè)公允價值變動及出售嘉里物流股份所錄得一次性收益之基礎溢利為62.7億港元，同比增加48%；公司股東應占溢利則為103.6億港元，同比增加92%。

集團整體毛利率為 57%，與2020年持平；其中物業(yè)租賃業(yè)務錄得毛利率為75%，同比下降2個百分點。

報告期間內(nèi)，集團物業(yè)租賃收入為53.4億港元，同比上升11%。香港投資物業(yè)收入為12.9億港元，與去年同期相若;內(nèi)地則為40.5億港元，同比增加15%。

財務狀況方面，截至2021年12月31日，嘉里建設可動用資金共523.1億港元，包括現(xiàn)金及銀行存款174.4億港元、未動用的銀行貸款信貸額348.7億港元，其負債比率由2020年同期的25.1%下降至17.2%。

集團內(nèi)地已落成綜合用途投資物業(yè)資產(chǎn)組合包括辦公室、零售、出租公寓和酒店，產(chǎn)生收入同比增長21%至56.6 億港元，毛利同比增長14%至35億港元。

其中：

零售方面，錄得收入為同比增長23%至11億港元，整體出租率提升至88%；

辦公室物業(yè)方面，整體出租率提升至86%；

出租公寓方面，錄得收入為3億港元，同比增長16%，整體出租率增長至90%；

酒店方面業(yè)務，錄得收入為16.1億港元，同比收入上升37%。

主要投資項目：

• 上海靜安嘉里中心：

  該項目包括辦公室、住宅及零售部分，以及香格里拉酒店，總樓面面積合共370萬平方呎。

  報告期間內(nèi)，辦公室出租率為99%、零售出租率為97%、公寓的出租率為97%。

• 上海浦東嘉里城：

  該項目包括辦公室、住宅及零售部分，以及嘉里酒店，總樓面面積合共270萬平方呎。

  報告期間內(nèi)，辦公室出租率為100%、零售出租率為95%、住宅部分出租率為95%。

• 北京嘉里中心：

  該項目包括辦公室、住宅及零售部分，以及嘉里酒店，總樓面面積合共220萬平方呎。

  報告期間內(nèi)，辦公室出租率為97%、零售出租率為92%、住宅部分出租率為93%。

• 杭州嘉里中心：

  該項目包括辦公室、住宅及零售部分，以及香格里拉酒店，總樓面面積合共220萬平方呎。

  報告期間內(nèi)，辦公室出租率為88%、零售出租率為93%。

• 深圳嘉里建設廣場：

  該項目包括三棟辦公大樓及零售物業(yè)，總樓面面積合共170萬平方呎。

  報告期間內(nèi)，項目出租率為95%。

• 沈陽嘉里中心：

  該項目包括辦公室、住宅及零售物業(yè)，以及香格里拉酒店，總樓面面積合共1100萬平方呎。

  報告期間內(nèi)，辦公室出租率為88%、零售出租率為86%。

• 天津嘉里中心：

  該項目分為兩期，第一期包括住宅及零售物業(yè)，以及香格里拉酒店，總樓面面積約360萬平方呎。第二期正在施工。商場嘉里匯已租出86%。

• 深圳前海嘉里中心：

  該項目分三期興建。三幅地塊將用作建設包括辦公室、住宅及零售物業(yè)，以及一幢酒店的綜合發(fā)展項目。

  項目一期由本集團全資擁有，商用地塊面積為350,000平方呎，總樓面面積約220萬平方呎，包括辦公室、住宅和零售物業(yè)，其中辦公室及零售部分已落成。辦公室已租出46%，零售面積出租率為43%。

• 濟南祥恒廣場：

  該項目包括辦公室及零售物業(yè)，以及香格里拉酒店，總樓面面積共100萬平方呎。

  報告期間內(nèi)，辦公室出租率為80%，零售租出率100%。
  

土儲策略方面，總結來說是兼顧內(nèi)地與香港的共同發(fā)力。在內(nèi)地，重點投資大灣區(qū)、長三角和北京主要城市位置優(yōu)越的綜合開發(fā)項目；在香港，繼續(xù)投資于優(yōu)質發(fā)展項目，以及市區(qū)更新發(fā)展項目。

嘉里建設有限公司表示，大灣區(qū)現(xiàn)在一直是關注的焦點，看好大灣區(qū)的發(fā)展，著重在深圳的發(fā)展。在深圳則著重前海的發(fā)展，前海嘉里中心也是嘉里建設的一個中心點，將通過綜合體的形式繼續(xù)深耕大灣區(qū)。

收入：158.91 億港元（+19%）

中國內(nèi)地租金：35.61億港幣（+24%）

報告期內(nèi)，太古地產(chǎn)收入為158.91億港元，同比增長19%；營業(yè)溢利總額為78.39億港元，同比增長42.37%；股東應占溢利為71.21億港元，同比增長73.85%。

財務狀況方面，太古地產(chǎn)權益總額（包括非控股權益）為2941.58億港元，同比增長1%；資本凈負債比率為3.5%，同比增加1.2個百分點。

2021年集團中國內(nèi)地投資物業(yè)組合的租金收入總額增加24%至港幣35.61億元，主要反映零售銷售額上升及人民幣升值。

零售物業(yè)方面，來自中國內(nèi)地零售物業(yè)的應占租金收入總額增長29%至港幣43.99億元。撇除租金支援攤銷和人民幣升值的影響，集團應占租金收入總額上升17%。2021年12月31日，集團中國內(nèi)地已落成零售物業(yè)的估值為港幣693.74億元。

主要投資項目：

• 北京三里屯太古里：

  零售銷售額上升27%， 出租率達97%；

• 廣州太古匯：

  零售銷售額上升33%，出租率為99%；

• 北京頤堤港：

  零售銷售額增長11%，出租率達100%；

• 成都遠洋太古里：

  零售銷售額上升22%，出租率達到96%；

• 上海興業(yè)太古匯：

  銷售額同期比上升29%，出租率達到97%；

• 上海前灘太古里：

  租戶已承諾（包括簽署承租意向書）租用90%的零售樓面，59%的可出租零售樓面已開業(yè)，預計項目的穩(wěn)定成本收益率將為高個位數(shù)。
  

辦公樓物業(yè)方面，中國內(nèi)地辦公樓物業(yè)的應占租金收入總額上升11%至8.8億港元。

太古地產(chǎn)主席白德利表示：計劃在未來十年投資超過1000億港元，在香港、中國內(nèi)地和東南亞發(fā)展一系列令人期待的新項目。其中， 超過一半的資金將投資中國內(nèi)地市場，并以一線、新一線城市的主導零售項目為重點。

就在2022年3月，太古即宣布與西安城桓文化投資發(fā)展有限公司合作，將落地西安太古里。據(jù)悉，西安太古里項目坐落于西安市碑林區(qū)小雁塔歷史文化片區(qū)，是一個以零售為主導的綜合發(fā)展項目，包括零售、文化設施、酒店、服務式公寓及商業(yè)公寓。

此外，在北京，太古地產(chǎn)已簽署框架協(xié)議，計劃將三里屯一個公交維修設施改造成為商業(yè)中心，同樣位于北京的 頤堤港二期項目亦在全力進行中。

收入：175.55 億元（+282%）

租金及相關收入：29.15 億元（+29%）

報告期內(nèi)，該集團收入為人民幣175.55億元，較去年增長282%，主要由于物業(yè)銷售大幅增長。連同商業(yè)物業(yè)組合的強勢復蘇，集團轉虧為盈。股東應占溢利總額為人民幣16.36億元。

凈資產(chǎn)負債率由2020年末的45%，進一步降至30%的穩(wěn)健水平。執(zhí)行董事羅寶瑜表示，在脫離了“三高”的市場環(huán)境下，健康穩(wěn)健的現(xiàn)金流與資產(chǎn)周轉率，才是面對動蕩最好的基礎。

報告期間內(nèi)，該集團的租金及相關收入增加21%至人民幣22.21億元。

零售及辦公投資物業(yè)分別占物業(yè)投資租金收入的61%及39%（包括企業(yè)天地5號和湖濱道，以及南京國際金融中心）。截至2021年12月31日，出租率平均達93%。

主要投資項目：

• 上海太平橋：

  租金及相關收入增加22%。主要是由于銷售額及客流量增加，以及上海新天地的一部分在完成資產(chǎn)提升計劃并于2020年11月16日試業(yè)后的全年貢獻。

• 虹橋天地：

  租金及相關收入同比增幅13%。截至2021年底的出租率為95%。

• 上海創(chuàng)智天地：

  租金及相關收入同比增幅10%。截至2021年底的出租率為97%。

• INNO創(chuàng)智：

  報告期間內(nèi)，貢獻的租金及相關收入為人民幣6,300萬元，截至2021年底出租率為97%。

• 武漢天地社區(qū)：

  租金及相關收入較同期比增長36%。

• 佛山嶺南天地：

  錄得租金及相關收入人民幣1.87億元，同比增長13%?！笌X南站」購物商場的出租率維持于99%，而嶺南天地的整體出租率則為94%。

• 重慶天地社區(qū)：

  重慶新天地的出租率為98%，嘉陵中心A館的出租率則為88％。經(jīng)重新定位后，嘉陵中心B館的出租率為92%。

• 南京國際金融中心：

  2021年2月與高富諾聯(lián)合收購南京一項甲級多用途地標式物業(yè)，各占50%的權益。南京國際金融中心主要為辦公樓，由不同優(yōu)質租戶組成，包括大都會人壽、友邦保險及肯德基。該物業(yè)目前正實施資產(chǎn)提升計劃，透過升級辦公樓及重新定位零售商場以進一步提升物業(yè)價值。
  

在業(yè)績報告會上，公司董事總經(jīng)理、財務總裁及投資總裁孫希灝表示，未來公司投資主要會集中在上海以及長三角和大灣區(qū)的一線城市和策略性區(qū)位。

投資機會上包括開的項目，包括存量市場的一些商業(yè)項目也都會考慮。

瑞安房地產(chǎn)主席羅康瑞也表示：“目前房地產(chǎn)市場面臨較大沖擊，主要是緊張的國際形勢、疫情的爆發(fā)、政策的收緊，導致市場下滑、債務緊縮?！彼J為目前房地產(chǎn)“三高”的模式已經(jīng)過去。未來12-18個月會有很多資產(chǎn)出售，讓瑞安可以抓住市場調(diào)整的機會，以合理價格進行資產(chǎn)收購。他還認為，這個行業(yè)調(diào)整時間會持續(xù)較長時間，接下來的兩三年還是會繼續(xù)調(diào)整，對瑞安來說是一個拓展的好機會。

營業(yè)收入：401.53億港元（-13%）

內(nèi)地租金收入：33.74 億港元（+18%）

截至2021年12月31日止六個月，該集團實現(xiàn)營業(yè)收入401.53億港元，比下降12.84%。總租金收入包括所占合營企業(yè)和聯(lián)營公司的租金收入按年上升2%至港幣126.28億元，凈租金收入按年上升2%至港幣97.28億元。

債務方面，截至2021年12月31日的負債比率為17.5%。截至2021年12月31日，債項總額為港幣1228.64億元?？鄢y行存款及現(xiàn)金港幣179.09億元的凈債項為港幣1049.55億元。

土地儲備方面，截至2021年12月31日，新鴻基在內(nèi)地的土地儲備合共7110萬平方呎，約5360萬平方呎是發(fā)展中物業(yè)，當中43%將發(fā)展為供出售的優(yōu)質住宅；其余1750萬平方呎為已落成物業(yè)，位置優(yōu)越，絕大部分是用作出租及長線投資。

物業(yè)租賃方面，集團內(nèi)地出租物業(yè)組合的租金收入繼續(xù)錄得顯著增長，較去年同期增加17.7%至港幣33.74億萬元，而凈租金收入則增加19.6%至港幣27.66億萬元，主要由零售物業(yè)組合所帶動。連同所占合營企業(yè)及聯(lián)營公司的收入，新鴻基在內(nèi)地的總租金收入按年上升12%至人民幣27.81億元，其增幅主要來自零售物業(yè)組合的表現(xiàn)亮麗。

收入：235.27 億港元（-5.97%）

內(nèi)地租賃收入：20.97億港幣（+15%）

2021年度，恒基地產(chǎn)實現(xiàn)收入235.27億港元，同比減少5.97%；股東應占盈利131.95億港元，同比增加29.46%。

該集團的收入包括銷售物業(yè)收入、租金收入、百貨商店業(yè)務和超級市場及百貨商店綜合業(yè)務的經(jīng)營和管理、及其他業(yè)務。

銷售物業(yè)收入為126.30億港元，租金收入為65.05億港元，百貨商店業(yè)務和超級市場及百貨商店綜合業(yè)務收入為17.91億港元，其他業(yè)務收入為26.01億港元。

報告期間內(nèi)，租金總收入同比增加15%至20.97億港幣。應占稅前租金凈收入也同比增加11%至16.26億港幣。

截至至2021年12月底，在內(nèi)地之自占已建成收租物業(yè)組合增加至約810萬平方呎。

主要投資項目：

• 北京環(huán)球金融中心：
  

  位于北京市朝陽商務中心區(qū)之國際甲級商廈，期內(nèi)出租率逾97%。

• 六八八廣場：

  位于上海市位于南京西路，于期內(nèi)出租率逾97%。

• 恒基名人商業(yè)大廈：

  位于上海市臨近外灘，于期內(nèi)出租率為93%。

• 港匯中心二座：

  位于上海市徐家匯地鐵站上蓋，于期內(nèi)出租率上升至96%。

• 星揚西岸中心：

  位于上海市徐家匯濱江發(fā)展區(qū)。

  一期項目與龍耀路地鐵站連接，當中一幢樓高61層的地標式辦公樓，可提供約180萬平方呎的甲級寫字樓樓面。多家跨國企業(yè)已落實進駐。20萬平方呎的商場亦成功引入多間特色餐飲品牌。

  二期項目則可額外提供辦公樓及商場樓面合共約100萬平方呎，其中辦公樓已獲兩家國際知名汽車集團「寶馬」及「北極星」落實承租。整項「星揚西岸中心」預計可于2022年上半年建成。

• 寰國際商業(yè)中心：

  位于廣州市越秀區(qū)的，臨近珠江兼與兩條地鐵線相連之綜合發(fā)展項目。

  97萬平方呎的甲級辦公大樓2020年6月已經(jīng)竣工，多家企業(yè)已落實承租；

  80萬平方呎的商場于2022年1月份建成。

• 恒寶廣場：

  位于廣州市長壽路地鐵站上蓋，商場客流量以及租戶營業(yè)額2021年下半年已經(jīng)逐步回升。
  

集團主力發(fā)展甲級寫字樓商業(yè)項目。當中位于廣州越秀區(qū)之「星寰國際商業(yè)中心」，兩幢樓面面積合共約97萬平方呎甲級辦公大樓已于2020年建成，成為該區(qū)的新地標，租戶已陸續(xù)進駐。而其裙樓約80萬平方呎之購物商場，則剛于2022年一月竣工，與租戶之洽商及簽約正積極進行中。至于位于上海徐匯濱江發(fā)展區(qū)，樓面面積達300萬平方呎之「星揚西岸中心」，亦計劃于2022年上半年落成，正在致力拓商，反應亦甚理想。隨著新項目相繼落成，集團租金收入在進一步提升。集團將繼續(xù)于主要城市之核心地段，物色優(yōu)質投資物業(yè)組合。

恒基地產(chǎn)在內(nèi)地主要投資發(fā)展的是甲級寫字樓項目、一線及重點二線城市之住宅及綜合發(fā)展項目，以及大灣區(qū)戰(zhàn)略規(guī)劃的發(fā)展項目等。

內(nèi)地開發(fā)項目，恒基多選擇同其他房企合作的方式，輝旭控股成了其在內(nèi)地開發(fā)項目的重要“合作伙伴”。年報中預計，2022年兩家將共同在內(nèi)地8個城市，共同開發(fā)9個新的項目，涉及成都溫江、重慶渝北、東莞石碣鎮(zhèn)等項目。