房產(chǎn)金融法律服務 作者：郭韌律師團隊
來源：房產(chǎn)金融法律服務（ID：guoren-lawyer）
房產(chǎn)買賣是許多民眾的人生大事，近期恰逢房價大幅上漲，交易風險系數(shù)顯著升高，由此引發(fā)的糾紛也不斷增多，其中數(shù)共有房屋買賣合同糾紛最為頻繁。這類糾紛既涉及房屋共有人之間的內部關系，又涉及合同簽訂雙方的外部關系，既涉及物權編又涉及合同編，處理起來相對復雜。
本文通過總結共有房屋買賣合同糾紛中的常見類型，簡要分析不同情形下的合同效力、法律后果以及救濟方式等，供大家參考。
假設一套房產(chǎn)由A、B兩個人共同共有，C為買受人，則在簽訂房產(chǎn)買賣合同時，可能出現(xiàn)以下幾種常見情形：
一、A、B均在合同上簽字
A、B均在房屋買賣合同上簽字確認，如意思表示真實且無其他法定無效情形，則合同依法成立并生效，對買賣雙方都產(chǎn)生約束力。此時若賣方違約，根據(jù)《民法典》第577條，A和B 均應向無過錯的買受人C 承擔違約責任。由于所有共有人均簽訂了買賣合同，故買受人C 可以主張解除合同也可以要求繼續(xù)履行。
合同效力：成立并生效，對A和B均有約束力。
法律后果：A和B均應承擔違約責任。
救濟方式：C可要求雙倍返還定金、支付違約金、解除合同或繼續(xù)履行。
此種情況下，雖然B未親自簽字確認，但其也將被認定為合同當事人，合同也對其產(chǎn)生約束力，處理方式大致與第一類相同。
但在司法實踐中，如何認定B對A授權行為或B追認行為的真實性，往往是案件處理的關鍵點。對于這一問題，可以從以下幾個方面參考判斷：
① 共有人之間是否存在特殊身份關系；② 其他共有人是否參與房屋出售過程，包括掛牌、與中介及買受人接洽談判等；③房屋是否由共有人共同居住，其他共有人與買受人在看房時有無接觸；④其他共有人是否收取過定金或房款；⑤部分共有人簽訂合同時，是否持有其他共有人的個人證件；⑥其他共有人是否作出過追認合同的意思表示，或者在明知合同已經(jīng)簽訂、買受人支付部分房款并實際占有使用房屋的情況下，是否在合理期限內提出異議等。
合同效力：成立并生效，對A和B均有約束力。
法律后果：A和B均應承擔違約責任。
救濟方式：C可要求雙倍返還定金、支付違約金、解除合同或繼續(xù)履行。
《民法典》 第172條規(guī)定：行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后，仍然實施代理行為，相對人有理由相信行為人有代理權的，代理行為有效，即表見代理。如構成表見代理，則代理后果歸屬于被代理人。
若C有理由相信A具有代理權，則即使B并未授權A代B簽字，合同仍對B產(chǎn)生約束力。B因表見代理產(chǎn)生的損失可以向A追償。
合同效力：成立并生效，A構成表見代理，對A和B均有約束力。
法律后果：A和B均應承擔違約責任，B因此遭受的損失可以向A追償
救濟方式：C可要求雙倍返還定金、支付違約金、解除合同或繼續(xù)履行。
《民法典》第171條規(guī)定：行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后，仍然實施代理行為，未經(jīng)被代理人追認的，對被代理人不發(fā)生效力。如A在簽訂合同時未經(jīng)共有人B授權而簽字，且事后B未追認，則A的行為構成無權代理，合同對B不發(fā)生效力，僅對簽字人A發(fā)生法律效力，合同中的違約責任也僅由A承擔。
根據(jù)《民法典》第597條第1款規(guī)定：因出賣人未取得處分權致使標的物所有權不能轉移的，買受人可以解除合同并請求出賣人承擔違約責任。鑒于房屋為特定物，B通常情況下也不會同意處分涉案房屋，所以買受人C如要求繼續(xù)履行合同暨要求過戶房屋，則會發(fā)生房產(chǎn)無法過戶、履行不能的情況。此時C通常只能要求解除合同并由A承擔相應的違約責任。
另外需要注意的是，《民法典》第1060條第1款規(guī)定，夫妻一方因家庭日常生活需要而實施的民事法律行為，對夫妻雙方發(fā)生效力，但是夫妻一方與相對人另有約定的除外。但一般情況下，房屋作為家庭重大財產(chǎn)，處分房屋不屬于因家庭日常生活需要而實施的民事法律行為，因此不適用家事代理。
合同效力：成立并生效，僅對A具有約束力。
法律后果：由A承擔違約責任。
救濟方式：C可要求雙倍返還定金、支付違約金、解除合同，但一般不得要求繼續(xù)履行。
此種情形多是A為擔保C的債權而與B簽訂房屋買賣合同。根據(jù)《民法典》第146條第1款及第154條規(guī)定，行為人與相對人以虛假意思表示實施的民事法律行為無效；行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效。同時結合《民法典》第155條、第157條對于無效合同后果的相關法律規(guī)定可知，A和C虛假通謀或惡意串通簽訂的損害共有人B合法權益的房屋買賣合同自始無效，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償，合同簽訂方A和C應當按照各自的過錯比例承擔相應責任。
在司法實踐中，通?？梢酝ㄟ^以下幾個方面來判斷買賣雙方是否為虛假通謀或惡意串通：① 買賣雙方間是否存在其他民間借貸等債權債務關系；②房產(chǎn)中介的證人證言（如是否通過中介居間獲知房源）；③合同簽訂的背景及磋商過程；④房款是否實際支付以及通過何種方式支付；⑤房價是否明顯低于市場價值；⑥合同約定及履行是否符合交易慣例；⑦當事人是否及時主張房屋買賣合同中的各項權利等。
合同效力：合同無效，自始不發(fā)生法律效力。
法律后果：原則上恢復原狀。因合同取得的財產(chǎn)應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。
A承擔違約責任。
六、A在合同上簽字，B雖未簽字但事后追認
此種情形與上述第二類大致相同，此處不再贅述。需要注意的是，B追認后要收集相關證據(jù)將追認事實固定，如重新簽訂買賣合同、出具承諾函或情況說明等，或者將口頭/網(wǎng)絡聊天工具中體現(xiàn)追認情況的內容進行錄音或聊天記錄截屏，避免后續(xù)糾紛的發(fā)生。
合同效力：成立并生效，對A和B具有約束力。
法律后果：A和B均應承擔違約責任。
救濟方式：C可要求雙倍返還定金、支付違約金、解除合同或繼續(xù)履行。
A未經(jīng)B（房屋共同共有人）同意的情況下，簽訂房屋買賣合同的行為屬于無權處分。已經(jīng)失效的《合同法》曾在第51條規(guī)定：無處分權的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。
換而言之，未經(jīng)權利人追認或者事后未取得處分權，則合同無效。
但實際情況并非如此：從法理上來看，訂立合同是典型的債權行為，不是處分行為，是否具有處分權不應當影響合同效力，新生效的《民法典》也摒棄了該條款。
從司法實踐來看，《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第3條規(guī)定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。
大量的法院判例也均適用最高院司法解釋，從而認定該類合同有效。
綜上所述，僅有部分共同共有人A簽字的房屋買賣合同在不存在其他無效事由的情況下應屬有效，A應當受到合同約束，承擔違約責任。買受人C是否清楚房屋的權屬狀況與出賣人A應承擔的違約責任無關。若買受人C疏于審查的，僅負擔合同不能繼續(xù)履行、房屋無法過戶的風險。
合同效力：成立并生效，僅對A具有約束力。
法律后果：由A承擔違約責任。
另外需要注意的情況是，即便房產(chǎn)證上只有A一人的名字，但若A、B是夫妻（或存在其他共有關系基礎），導致房產(chǎn)實際為共同財產(chǎn)，此時，A和B實際上是房屋的共同共有人，處理時也應參照上述方式進行分析處理。
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