江湖人稱Ray神 作者：章睿榮
來源：江湖人稱Ray神（ID：Ray_PropertyTech）
眾所周知，商業(yè)地產(chǎn)是一項重資產(chǎn)、回報周期長投資。因此，基本上所有的企業(yè)在投資這一類項目之前都會進行一輪測算。然而，很多人內(nèi)心卻會打鼓的是到底投資測算靠不靠譜。前幾日在深圳進行投資測算的沙盤推演，就有朋友私下問我說投資測算到底能有多少的準確度。那么，今天就來探討一下這個話題吧。
關(guān)于投資測算準不準這個話題，在我看來首先還要從理解為什么要做投資測算說起。也許有些人會暗自覺得這還是個問題嗎，投資測算自然是要評判項目能不能投資；也許還有些人會不屑地說，不就是編個數(shù)字忽悠老板花錢么。
這個問題表面看上去似乎對大家毫無挑戰(zhàn)，但不妨再多想一層：投資測算的結(jié)果是由哪些因素造成的，結(jié)果滿足了預(yù)期就能坐等回收投資嗎？這時候相信很多人心里都會想：測算是測算，實際是實際，兩者之間怎么能對等呢——那么問題就來了，如果投資測算沒法和實際完成掛鉤，測算就變成了純粹的數(shù)字游戲。
在我看來，投資測算的目的不在于測算那些財務(wù)指標能不能達到老板的預(yù)期，而是規(guī)劃項目要怎么做才能達到老板的預(yù)期。也就是說，投資測算的過程其實是一個模擬未來項目的操盤方式的過程，包括：樓要怎么建、花多少錢建、建多久、建好后怎么招商、租金定多少、每年花多少費用、要不要融資等等。
圖1: 投資測算中定義的各項目標
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投資測算的基本原理
如果大家認同了我所說的投資測算的目的重在定目標，那么前面關(guān)于投資測算準不準的問題就顯得不是那么重要了。當然，從投資回報的要求來倒推制定目標這件事情，依然離不開測算的方法靠不靠譜。這就還需要先充分地理解投資測算的原理。
圖2: 投資測算的基本模型
圖3: 投資領(lǐng)域的T型圖
而至于各項現(xiàn)金流如何更有效、更科學(xué)地預(yù)估出來，這就要結(jié)合企業(yè)自身所投資的項目的特征來設(shè)計了。比如：投資住宅會根據(jù)推盤計劃和回款預(yù)估收入現(xiàn)金流，投資酒店會根據(jù)淡旺季房價與空房率預(yù)估，寫字樓、購物中心、長租公寓預(yù)估租金的方式方法也有所差異等。各種投資測算的工具，其本質(zhì)就是結(jié)合具體的業(yè)務(wù)特點設(shè)計了一套預(yù)估現(xiàn)金流的方法。
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那些經(jīng)常被忽略的考慮因素
理解了投資測算設(shè)計的原理，我們不難發(fā)現(xiàn)：如果在預(yù)估現(xiàn)金流的過程中考慮的因素更加完整，那么制定出來的目標就會更加靠譜。然而不得不說的是，許多企業(yè)都存在的問題就是投資與經(jīng)營脫節(jié)——運營的同事缺乏投資思維，而投資的同事往往又缺少運營的經(jīng)驗，這就造成了測算過程的各種考慮不周。
要想把這些因素考慮得完整，那就首先需要對所投資的項目有充分的業(yè)務(wù)理解。以投資一個寫字樓項目為例，只有了解寫字樓的工程建設(shè)，才能更科學(xué)地評估成本和工期；只有了解寫字樓的招商特點，才能更合理地預(yù)估租金水平和出租率；只有了解寫字樓的管理方式，才能合理的評估人員成本和各項費用支出……對業(yè)務(wù)理解越完整，評估就更加合理。
圖4: 基于投后思維制定投資方案
事實上，在許多企業(yè)的投資測算過程中，往往因為粗放式地交差而忽略了重要的影響因素。比如：在建設(shè)規(guī)劃時為了提高租金項目容積率做到最大，卻極盡可能的壓縮建設(shè)成本，工期也按照最保守的預(yù)估。這樣的結(jié)果，可想而知就是后面的工程計劃難以完成。要知道，做大容積率必然是需要以加大工程成本、延長工期為代價的，并且過分壓縮建設(shè)成本必然對后期的維護費用有所影響。
再比如：投資時往往按照市場的租金水平來預(yù)估自身項目未來的現(xiàn)金流收入。然而，別人在租10塊錢的時候我們真就也能租10塊錢嗎？熟悉招商的同事都明白，對于新入市的項目而言為了搶占市場會給出一定幅度的折讓，特別在當前空置率日趨上升的市場環(huán)境下是根本沒可能按照市場租金水平去出租的。如果投資時這么去預(yù)估，那就是給未來運營的同事挖了一個大坑。
在投資測算方案中類似這樣被忽略的問題往往還有很多，如：十幾年甚至幾十年的投資期限里完全不考慮工程改造，租金卻依舊要求穩(wěn)定地增長；出租率穩(wěn)定增長至高位，不考慮續(xù)租招商的影響；工程成本和物業(yè)費用都控制到最低，忽略了建造標準與維護成本之間的矛盾等等。無視這些因素所定出來的目標，后續(xù)承接項目的人自然就會覺得是不靠譜的。
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投資測算的工具應(yīng)用
通過上面的介紹，相信大家都清楚項目從規(guī)劃、建設(shè)到運營的各種因素會對投資回報造成的影響。然而，投資測算時考慮的因素越多，測算模型的設(shè)計也就會變得越復(fù)雜。為了更高效地進行投資測算的各項條件假設(shè)和評估，許多企業(yè)會借助計算機的工具——這可以是根據(jù)自身特征編制的Excel工具，也可以是更加高階的系統(tǒng)軟件應(yīng)用。
Excel工具的好處在于調(diào)整方便，但缺點就是一旦參與測算的人多，不利于統(tǒng)一測算規(guī)則和進行數(shù)據(jù)的共享協(xié)同。因此，對于一些投資項目數(shù)量不多的、參與人數(shù)較少的企業(yè)而言，往往是更多會選擇應(yīng)用Excel工具來進行測算。當然，應(yīng)用系統(tǒng)軟件除了協(xié)同的優(yōu)勢外，并且還可以通過調(diào)整一些測算因子來進行敏感性分析，找到造成回報目標差距的改善點。
圖5: 百思空間系統(tǒng)針對投資測算的應(yīng)用
隨著土地價格的不斷上漲和商業(yè)地產(chǎn)存量競爭的日趨加劇，一味追求速度地盲目開發(fā)投資必將難以持續(xù)。企業(yè)要想繼續(xù)保持自身的盈利增長，就必須以資管的思維來開展投資測算，并形成項目的經(jīng)營目標以指導(dǎo)后期工作的開展。同時，借助先進、科學(xué)的管理手段武裝自己，通過數(shù)據(jù)輔助決策，才能最終制勝存量時代。
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原標題： 從投資測算到底準不準說起
