作者：投拓江湖

來源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

2021年房地產開局就顯得很不平凡，在剛剛上漲的樓市熱潮下，各地迎來了密集的調控。

在1月底，上海二手房突然暴漲，部分小區(qū)抱團漲價，二手房交易量價齊升，一度引爆了上海樓市。上海樓市調控不得不升級，加大了房貸審核的嚴格程度，嚴防經營貸資金進入樓市，后來甚至發(fā)展到法拍房也要限購了，實屬全國開先例的一舉。

再緊接著，廣東省內多家銀行房貸一度停貸，還在辦理房貸的工農中建四大銀行，紛紛上調了LPR利率。為什么就這四家漲價，因為房貸新規(guī)里面，他們的資金額度高一點，話語權更大。還有住建部的官員，親赴上海和深圳督導樓市，嚴防房地產過熱。

接下來是2月初，杭州姍姍來遲的，升級的限購政策，落戶未滿5年的，只能購買一套住宅，同時增加了銷售政策，個人住房轉讓的增值稅免征年限也由2年延長為5年。

緊接著在2月中旬，自然資源一則集中供地的內部規(guī)則，在地產圈傳開，涉及的22個城市，目前都已經先后開始了第一次集中供地工作試點。

除了北上廣一線城市以外，其他省會城市近期也陸續(xù)發(fā)布了自己的樓市調控升級政策，例如成都在3月22日發(fā)布了樓市調控升級政策，不僅將法拍房納入了限購范圍，而且明文規(guī)定不滿足三道紅線的房企，禁止參與當地的土拍。有網友調侃，這就跟禁止學渣參加考試一個道理，傷害險不大“侮辱性”極強。

到了3月26日，銀保監(jiān)會發(fā)布了一個重磅政策，要求“穿透式”審查經營貸業(yè)務，嚴防資金進入房地產領域。并且提出了七點要求，將在5月31日前進行專項排查，違規(guī)的將進行嚴厲處罰。這個新聞很多人都看到了，但是沒有過分關注，其實這個政策具有很大的殺傷力。

其實很多地方的炒房團，都在用經營貸炒房，這是很多城市房價不斷上漲的背后重要推動力。在涉房貸款新規(guī)政策以后，經營貸是唯一可以加杠桿的渠道了，這個渠道斷了，進入房市的資金會減少一大筆。

其實早在年初的時候，銀保監(jiān)會就在各地嚴厲巡查經營貸行為，上面直接進駐指導各個城市的銀行查問題。比如1月底在上海、深圳（最早樓市升溫），2月在北京查，三月又去了杭州、成都、西安。但是查出來的數據，嚴重失真，跟現實情況對不上。因此此次銀保監(jiān)會，才聯合了住建部，在各個地方進行聯查，要在5月底之前大清查。

但是實際結果可能會來得更快，預計在四月底就會把情況摸清楚，然后會在這個基礎上，再出臺更加嚴厲的政策調控。不出意外的話，在5月中旬前我們就可能會看到一些列密集的政策出臺，不只是金融方面的，還有房地產政策方面的。

這一路走來，從去年“三道紅線政策”算起的話，政策已經連續(xù)半年持續(xù)加碼了，很多政策都直接敲在了地產運行的關鍵點上，不少大城市的房地產，已經是直接的行政干預大過市場，自由競爭已經讓位了。

這輪調控的深層次原因，是不少城市的房企上漲預期在蹭蹭往上走，很多城市房價已經暗地里漲了不少了。因為在一些輿論眼里，認為這輪調控周期作用很快就要到盡頭了，因為已經調控了3-4年，他們認為再有個1-2年，就會再有一波樓市的上升期，房價漲價潮。而且持這樣觀點的人，還不在少數，因此最近幾個城市房價上漲的躁動，頗有在房價大漲前，提前搶籌的意思。

另外，今年經濟復蘇是一個確定性的事件，通貨膨脹更是一個大概率的事件，大家對于資產貶值的恐慌，也加劇了資金變相擠進樓市。

在國外，美聯儲無限制印鈔票放水的行為，拜登上臺以后更加肆無忌憚了，再加上國內貨幣投放量年年創(chuàng)新高，貨幣的購買力實際上是在年年下降的。不少人對手里的資金升值保值的焦慮感，還是很強烈的，在當下的國內的投資環(huán)境，除了房地產還真心找不到可替代的，穩(wěn)定低風險的投資渠道。

2020年最火爆的，莫過于資本市場了，基金和股票都經歷了過山車式的暴漲，上半年很多人賺得盆滿缽滿，喜笑顏開。2020年全年，共成立1435只基金，公募集資金3.16萬億元，比2017年-2019年三年發(fā)行基金總和還多。雖然投資者很熱情，監(jiān)管層也很照顧，各項資本市場改革頻繁出臺，但是大部分的投資者仍然虧損。根據銀保監(jiān)會統計的數據，股票投資者里面，只有不到1成掙錢，2成盈虧平，剩下7成大虧。公募基金投資者稍微好一點，約不到4成掙錢，超6成虧損。

目前股市還是沒有告別割韭菜，投機主義盛行的階段，改革還任重道遠。很多人兜里揣著錢，環(huán)顧一周，試了無數投資方式，四面碰壁，甚至被不少理財坑了以后，發(fā)現還是投資樓市靠譜。即使買了后數年內不能賣，也在所不惜，變現和流動性差一些無所謂，至少資產能增值保值。

在這個心理預期下，不少人換了個思路，重新進入樓市。比如選擇了代持買房模式，用別人的資格買房，買到了就給天價好處費。另外一種玩法，就是買法拍房，法拍房雖然風險很大，但是不限購啊，有沒有資格都可以買。有興趣的，大家可以去淘寶法拍頻道搜一下當地的法拍房，在限購的廣大一二線城市，法拍房的火爆加價成交情況，既窺探一二。

房價漲的預期越猛烈，高層調控加碼的決心，也就更堅定，還有更多政策在路上！

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原標題： 近期樓市調控的一些“保守”看法