作者：楊曉懌

來源：楊老師的基建課堂（ID：msyangteacher）

近日，重慶城市更新示范項目獲國開行重慶市分行逾42億元貸款授信。

據(jù)《重慶日報》報導，國家開發(fā)銀行重慶市分行2020年以來積極配合重慶市開展城市更新頂層設計，通過融制、融資、融智全方位合作，深度參與城市更新政策制訂和試點項目論證工作。

按照城市中心區(qū)歷史風貌保護要求，向民主村片區(qū)城市更新項目授信承諾人民幣中長期貸款42.5億元，綜合采用“留、改、建”方式，統(tǒng)籌實施歷史建筑保留修繕、社區(qū)改造提升、新建產(chǎn)業(yè)載體及配套設施，提升九龍坡區(qū)城市功能，激活都市活力，對重慶市城市更新形成示范效應。

這意味著全國范圍內(nèi)的國開城市更新貸款即將接力棚改，成為新一輪城市綜合開發(fā)的資金來源、城市更新項目的啟動鑰匙：

如今的“十四五規(guī)劃”提出，要在未來五年全面提升城市品質(zhì)，實施城市更新行動，推動城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化，改造提升老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)和城中村等存量片區(qū)功能，推進老舊樓宇改造，積極擴建新建停車場、充電樁。

并且，要按照資源環(huán)境承載能力合理確定城市規(guī)模和空間結(jié)構(gòu)，統(tǒng)籌安排城市建設、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、生態(tài)涵養(yǎng)、基礎設施和公共服務。推行功能復合、立體開發(fā)、公交導向的集約緊湊型發(fā)展模式，統(tǒng)籌地上地下空間利用。

這意味著在2010-2020年為期十年的棚戶區(qū)改造告一段落后，未來城市建設的主要重心與方式已經(jīng)從單一地塊的拆遷與重建，轉(zhuǎn)向城市中一整個片區(qū)的整體提升。

并且，從全國的情況來看，無論是大中城市還是小縣城，都有一些成型較早的區(qū)域，需要進行整體的城市更新；可以說，城市更新接過了棚戶區(qū)改造對城市建設的推進功能，即將成為各地未來五年的重點工作、城市新一輪發(fā)展的重點模式。

并且，在政策性銀行介入后，城市更新項目能夠承擔的職能與體量也將進一步擴大；在開發(fā)性金融的支撐下，大部分具備開發(fā)條件與前景的區(qū)域，都有希望實現(xiàn)新一輪開發(fā)的落地、城市功能的整體提升。

堅持公益，整體開發(fā)

在去年的“十四五規(guī)劃目標”后，住房和城鄉(xiāng)建設部黨組書記、部長王蒙徽撰寫了《實施城市更新行動》解讀文章；對城市更新的目標進行了定調(diào)。要求通過城市更新實現(xiàn)建設宜居城市、綠色城市、韌性城市、智慧城市、人文城市的目標，不斷提升城市人居環(huán)境質(zhì)量、人民生活質(zhì)量、城市競爭力，走出一條中國特色城市發(fā)展道路。

因此，當前政策鼓勵、政策性銀行支持的，是基于整體公益性的要求，統(tǒng)籌片區(qū)開發(fā)的投入與產(chǎn)出，來補齊基礎設施和公共服務設施短板，推動城市結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化，提升城市品質(zhì)，提高城市管理服務水平。

這也就意味著城市更新項目與商業(yè)性的一二級聯(lián)動開發(fā)存在根本性的區(qū)別，需要政府與當?shù)貒衅髽I(yè)進行主導、政策性銀行提供資金支持；在公益性運作、低成本資金支持的基礎上，推動城市結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化和品質(zhì)提升，轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設方式、促進地方經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展。當前國開行等政策性銀行在城市更新領(lǐng)域進行積極試點，并不是個別現(xiàn)象，而是積極試點、有序推廣的前兆。

助力地方，城投轉(zhuǎn)型

在城市更新需求逐漸旺盛之時，地方城投公司卻面臨著新的挑戰(zhàn)?！蛾P(guān)于進一步深化預算管理制度改革的意見》落地，不僅再次推進財政體系進行改革，也要求再次清理規(guī)范地方融資平臺公司，剝離其政府融資職能，對失去清償能力的要依法實施破產(chǎn)重整或清算。

在這樣的背景下，城市更新項目不僅是地方政府推動城市功能完善的主要模式，也是地方推動融資平臺轉(zhuǎn)型為地方國有企業(yè)的絕佳機會。

城市更新與當下城投改革的需求是一致的，即城市更新項目需要的投入與產(chǎn)出平衡，用土地收益來平衡公益性項目支出；城投需要實現(xiàn)政企分離，然后通過政府資源、資產(chǎn)的注入，實現(xiàn)公益性支出與企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營間的平衡，用行政資源、國有資產(chǎn)的收益來彌補經(jīng)營性收益的不足。

因此，城市更新項目非常適合作為推動城投轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵一步。用收益可以實現(xiàn)自平衡的城市更新項目作為未來城投運作項目的“行為規(guī)范”，樹立城投轉(zhuǎn)型后、脫離地方財政后的項目運作框架。

同時，在城市更新項目中，不僅有拆舊建新、土地騰空，還有許多公益性投資與公共服務運營項目；其中的現(xiàn)金流入、流出都較為龐大。如果能基于項目引入政策性銀行貸款、金融機構(gòu)資金，那么城市更新項目帶來的現(xiàn)金流，無疑會成為城投轉(zhuǎn)型過程中的“壓艙石”，幫助城投避免流動性危機、實現(xiàn)順利轉(zhuǎn)型。

因此，在需求一致、方式一致的前提下，城市更新也是地方城投轉(zhuǎn)型的一次絕佳機會，也是地方政府進一步深化市場化改革、推動地方經(jīng)濟發(fā)展的良好契機。

長期考慮，因地施策

相比棚戶區(qū)改造來說，城市更新不僅是實施范圍從地塊擴大到了片區(qū)，而且在實施目標與實施周期上有了非常大的變化：

實施目標從單一的“拆舊建新”變成了根據(jù)實際情況，完善城市功能、提升公共服務、引導地方產(chǎn)業(yè)發(fā)展；

實施周期從簡單的拆除-新建的3-5年延伸到生態(tài)環(huán)境提升、公共服務穩(wěn)定運營、產(chǎn)業(yè)培育與發(fā)展的5-20年。

這兩項的根本改變，也意味著城市更新實施必須“因地制宜、一城一策”；既要考慮現(xiàn)實情況，又要考慮實施目標，更要考慮實施過程中的資金平衡。各地的城市更新項目雖然都開始冒頭涌動，但要讓項目成熟、達到實施條件，依然需要很長的一段時間。

城市更新的時代來了，城市更新貸款落地了，但各地方政府準備好了嗎？

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原標題： 42億！國開行城市更新貸款來了