作者：投拓江湖

來(lái)源：投拓江湖（ID：TT707276146）

近兩年隨著政策層面，對(duì)集體建設(shè)用地上市的不斷完善，集體建設(shè)用地越來(lái)越廣泛地，進(jìn)入了房企拿地的視野。甚至不少媒體異常興奮，認(rèn)為這將加大城市土地供應(yīng)，降低土地價(jià)格，從而長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講會(huì)降低房?jī)r(jià)。

事實(shí)真是如此嗎？

早在2017年8月，我國(guó)在北京、上海、廣州、杭州、成都、沈陽(yáng)、南京、合肥、廈門(mén)、鄭州、武漢、佛山、肇慶等十三個(gè)城市，允許其試點(diǎn)利用集體建設(shè)用地，建設(shè)租賃住房。

2018年4月和10月，北京和上海分別以協(xié)議和掛牌方式出讓了多宗集體建設(shè)用地，用于建設(shè)租賃用房。集體建設(shè)用地上市，從實(shí)操的層面，打開(kāi)了一個(gè)范例。

而在2019年8月26日修改通過(guò)的《土地管理》修正案，則正式以國(guó)家法律的層面，將集體建設(shè)用地上市制度予以肯定，直接允許將經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地上市流轉(zhuǎn)。新版的土地管理法，已經(jīng)于2020年1月1日正式實(shí)施。

今年三月份，作為新土地管理法的配套制度，《土地管理法實(shí)施條例》（征求意見(jiàn)稿）公布，其中對(duì)地方政府的用地權(quán)限進(jìn)一步擴(kuò)大，地方政府有更多的用地自主權(quán)。一時(shí)間，不少房企對(duì)集體建設(shè)用地垂涎三尺，紛紛開(kāi)始研究如何地價(jià)拿集體用地。

我國(guó)的集體建設(shè)用地，是一個(gè)集合概念，其按種類(lèi)又分為宅基地、經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、公益和公共設(shè)施用地這三大類(lèi)。

宅基地大家都很清楚，就是村集體范圍內(nèi)，村名自住房以及周?chē)綄僭O(shè)施的用地，一般是屬于非經(jīng)營(yíng)用地。包括已建住房用地，已建住房后荒廢的用地，準(zhǔn)備建住房的用地。

多說(shuō)一句，宅基地在9月9日自然資源部《關(guān)于對(duì)全國(guó)人大三次會(huì)議第3226號(hào)建議的答復(fù)》中，已明確規(guī)定農(nóng)村宅基地可以由子女繼承和登記，不受子女是否具有城鎮(zhèn)戶口的限制。

經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，指的是集體經(jīng)濟(jì)組織下屬的具有生產(chǎn)性、經(jīng)營(yíng)性、服務(wù)性的集體建設(shè)用地。主要用途是方便集體興辦企業(yè)，承載的土地場(chǎng)所，主要類(lèi)型有經(jīng)營(yíng)性宅基地、商業(yè)用地、產(chǎn)業(yè)用地這三類(lèi)。

公益和公共設(shè)施用地，主要是為了方便村民生活教育娛樂(lè)等用途，提供公益和服務(wù)設(shè)施的用地。比如：村中小學(xué)、衛(wèi)生站、電影院、村委會(huì)辦公室等用途的土地。

按照《土地管理法》的規(guī)定，目前能夠上市流轉(zhuǎn)的，只有第二類(lèi)，即村集體的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。

想搞集體建設(shè)用地，并沒(méi)那么簡(jiǎn)單，至少需要跨越四大障礙:

一是新土地管理法23條的規(guī)定，允許新增的集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)，大家需要看清這個(gè)表述，指的是“新增的”。對(duì)于城市轄區(qū)范圍內(nèi)的存量集體建設(shè)用地，絕大部分甚至全部都會(huì)以征收拆遷，轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地以后，公開(kāi)上市。這是唯一的通道，沒(méi)有其他可能性，畢竟土地財(cái)政的秩序還是要維護(hù)的。新增的那些集體建設(shè)用地，大多集中在城市以外的鄉(xiāng)村，位置較為偏遠(yuǎn)，這對(duì)于房企來(lái)說(shuō)基本上沒(méi)有價(jià)值。

二是關(guān)于土地的用途問(wèn)題，雖然名字上叫集體經(jīng)營(yíng)用地，但是大家還需要知道一個(gè)問(wèn)題，那就是國(guó)土空間規(guī)劃允許你作為住宅、商業(yè)、工業(yè)用地的，你才可以進(jìn)行相關(guān)用途的開(kāi)發(fā)。一般來(lái)講，國(guó)土空間規(guī)劃大多都只做城市的，鄉(xiāng)村的很少會(huì)覆蓋，你要弄還要單獨(dú)去申請(qǐng)搞一個(gè)審批。雖然新的土地管理法實(shí)施條例將農(nóng)轉(zhuǎn)用的指標(biāo)審批權(quán)下放了，但是國(guó)土空間規(guī)劃仍然還在國(guó)務(wù)院手中，沒(méi)有下放。這個(gè)事情搞起來(lái)是很麻煩的，時(shí)間很長(zhǎng)，還不一定能搞成。

鄉(xiāng)村范圍內(nèi)，一般也很少會(huì)規(guī)劃有住宅用地，大多是規(guī)劃商業(yè)、工業(yè)、文化旅游等用地。新的土地管理法本意，也是直接杜絕在集體建設(shè)用地上開(kāi)發(fā)住宅，但在租賃用房上，開(kāi)了一個(gè)口子。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，在集體建設(shè)用地上搞租賃是沒(méi)啥價(jià)值的。

三是怎么供地，怎么審批的流程問(wèn)題。與國(guó)有建設(shè)用地不同的是，集體建設(shè)用地屬于村集體，供地來(lái)源理應(yīng)也是村集體。按照目前的制度文件理解，集體建設(shè)用地的申請(qǐng)者，需要與村集體協(xié)商，并且與村集體或原土地使用權(quán)人簽訂協(xié)議，方可流轉(zhuǎn)使用土地。

這樣搞很多問(wèn)題就來(lái)了，地是由村集體出的，那各級(jí)自然資源局應(yīng)該怎么管？是直接監(jiān)管還是提供相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。還有，土地取得以后，集體土地開(kāi)發(fā)，怎么進(jìn)行報(bào)規(guī)報(bào)建，需要取得哪些證照和手續(xù)，目前這些領(lǐng)域大多都還是一片空白。

四是市場(chǎng)認(rèn)可度的問(wèn)題。在我們國(guó)家，買(mǎi)一套房子從來(lái)就不只是一套房子的問(wèn)題，其背后還牽扯了城市的入場(chǎng)券資格，相關(guān)資源配套，社會(huì)地位，甚至是個(gè)人的社會(huì)地位等等。國(guó)有建設(shè)用地，開(kāi)發(fā)出來(lái)的住宅產(chǎn)品，經(jīng)過(guò)這三四十年的發(fā)展，已經(jīng)有了一套完整的價(jià)值評(píng)估，社會(huì)認(rèn)同，二手房買(mǎi)賣(mài)等規(guī)則。

即使在集體建設(shè)用地上，某房企成功開(kāi)發(fā)了一個(gè)住宅項(xiàng)目，但是其后的銷(xiāo)售怎么辦？客戶是否認(rèn)同，客戶買(mǎi)了之后能否實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的增值保值？這些現(xiàn)在都沒(méi)有一個(gè)答案。因此，集體建設(shè)用地并不香。

有的房企屬于時(shí)代的弄潮兒，喜歡走在行業(yè)的前段，去研究一些新的機(jī)會(huì)，甚至喜歡去賭博，贏了就會(huì)所嫩模。理由很簡(jiǎn)單，在別人未至?xí)r，搶下頭籌。但集體用地目前仍是一個(gè)尚不清晰的未來(lái)，即使你贏了，成了吃螃蟹的第一人，但是你很有可能有熬不到那一天，因?yàn)閺娘L(fēng)口到最終制度的落實(shí)，還有很長(zhǎng)的路要走，充滿不確定性。

集體建設(shè)用地，畢竟還沒(méi)一家頭部房企去做，這是有原因的。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標(biāo)題： 集體建設(shè)用地，并不香