作者：投拓江湖

來(lái)源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

最近有不少?gòu)氖率嗄甑禺a(chǎn)拿地工作的朋友跟我講，今年的拿地實(shí)在是太難了，嚴(yán)重超出了預(yù)期。其中的原因，值得深入分析：

存量競(jìng)爭(zhēng)激烈

公開(kāi)市場(chǎng)上可獲取的土地?cái)?shù)量，特別是優(yōu)質(zhì)的土地總量是有限的。目前國(guó)內(nèi)有約9.5萬(wàn)家各類(lèi)規(guī)模的房企，為了拿到地，大家必然是挖空心思、竭盡全力。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，就像同樣的一桌飯菜，桌上的飯菜還是那么多，但是食客的食量增加了，有的人為了能吃飽必然會(huì)擠占其他人的份額，競(jìng)爭(zhēng)自然就升級(jí)了。

截止今年9月份，年銷(xiāo)售額破千億的房企，已經(jīng)有19家。這還是發(fā)生在今年上半年疫情嚴(yán)重，售樓部被迫關(guān)閉，長(zhǎng)達(dá)兩個(gè)月之久的“非?！蹦攴?。

但僅僅是在8年以前，這個(gè)數(shù)字只有3家。規(guī)模的上升，必然導(dǎo)致TOP系的房企對(duì)拿地規(guī)模進(jìn)一步追求，帶來(lái)對(duì)土地的進(jìn)一步渴求，引發(fā)土地市場(chǎng)更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)。

市場(chǎng)愈發(fā)艱難，但是不代表所有的房企都是按套路出牌的。部分堅(jiān)持走沖規(guī)模，走高周轉(zhuǎn)路子的激進(jìn)房企，充當(dāng)了土地公開(kāi)市場(chǎng)“鯰魚(yú)效應(yīng)”的角色，以拿到地為最高標(biāo)準(zhǔn)，不怕交學(xué)費(fèi)。

今年的土地公開(kāi)市場(chǎng)，各地的國(guó)企和平臺(tái)公司的表現(xiàn)尤為扎眼，算賬與市場(chǎng)預(yù)期都不是最主要的拿地考慮因素，能拿到地，擴(kuò)充土地儲(chǔ)備才是重中之重。在這類(lèi)房企面前，想與其拼溢價(jià)舉牌能力和市場(chǎng)預(yù)期的能力，是不具有優(yōu)勢(shì)的。

不得不說(shuō)，現(xiàn)在的房地產(chǎn)投資領(lǐng)域已經(jīng)進(jìn)入了“狹路相逢勇者勝”的存量競(jìng)爭(zhēng)階段。在土地供應(yīng)端方面，隨著城市化的高潮已幾乎到達(dá)頂點(diǎn)，未來(lái)的城市化進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展階段。土地供應(yīng)的總指標(biāo)的增加量，很難再有質(zhì)的變化，房企拿地需要在現(xiàn)有指標(biāo)之下，競(jìng)爭(zhēng)數(shù)量有限的相對(duì)優(yōu)質(zhì)的土地。

在競(jìng)爭(zhēng)加劇的市場(chǎng)形勢(shì)面前，有部分激進(jìn)型的房企觀念轉(zhuǎn)變比較快，在風(fēng)險(xiǎn)把控，市場(chǎng)預(yù)期等方面進(jìn)行了優(yōu)化，降低了投資標(biāo)準(zhǔn)，特別是財(cái)務(wù)指標(biāo)方面。但是大部分習(xí)慣了原來(lái)市場(chǎng)規(guī)則，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的房企，還在堅(jiān)持原有的拿地評(píng)價(jià)體系，導(dǎo)致拿地艱難。

這就是大家現(xiàn)在很常見(jiàn)的，一些房企的區(qū)域公司，兩年以上都沒(méi)新增土地儲(chǔ)備的問(wèn)題癥結(jié)所在。在更加激烈的公開(kāi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)面前，你不改變，就永遠(yuǎn)處于不利地位。

地價(jià)預(yù)期太高？

很多城市公開(kāi)市場(chǎng)的土地，存在一個(gè)問(wèn)題，按照大部分公司現(xiàn)行的投資測(cè)算模板來(lái)測(cè)算，基本上都只能勉強(qiáng)能算過(guò)賬，或者是略高于公司要求的財(cái)務(wù)指標(biāo)，但是舉牌及溢價(jià)能力并不強(qiáng)。

所以這是哪里出了問(wèn)題？是Z F的預(yù)期太高了，還是大部分公司對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)的設(shè)置太苛刻了？

兩者兼有，地方政府對(duì)于土地財(cái)政的依賴(lài)性在往縱深方面發(fā)展，上一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情，普遍抬高了地方Z F對(duì)地價(jià)的預(yù)期，因此反饋在土地起拍價(jià)方面。今年還在激進(jìn)拿地的房企，更加讓地方Z F覺(jué)得較高的地價(jià)預(yù)期，還有一定的市場(chǎng)，因此沒(méi)有及時(shí)糾正偏高的出地價(jià)格預(yù)期。

另一方面，房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，進(jìn)入了一個(gè)白銀的時(shí)代，這個(gè)階段典型的特征是行業(yè)利潤(rùn)降低，而且更加關(guān)注規(guī)范性、專(zhuān)業(yè)度。現(xiàn)在還有不少公司固守10%-15%凈利潤(rùn)指標(biāo)，以及4-6個(gè)月內(nèi)開(kāi)盤(pán)的高周轉(zhuǎn)要求，并以此指導(dǎo)拿地。結(jié)果就是很少有地能夠符合要求，拿不到地。

上一個(gè)十年中國(guó)平均的經(jīng)濟(jì)增速在7%-8%，居民收入增長(zhǎng)在10%以上，房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)了和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的預(yù)期有比較好的購(gòu)買(mǎi)力基礎(chǔ)。但是未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率會(huì)在6%以下，居民收入增長(zhǎng)也會(huì)走低，支撐未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期是不足的。這就直接導(dǎo)致了在預(yù)估市場(chǎng)時(shí)，不能有太樂(lè)觀的價(jià)格預(yù)期，同時(shí)部分房企在固守高利潤(rùn)指標(biāo)的同時(shí)陷入了不敢拿地，無(wú)地可拿的境地。

三四線(xiàn)城市棚改紅利消失

正好在這一階段廣大的三四線(xiàn)城市的棚改政策大規(guī)模落地，涉及上百萬(wàn)戶(hù)，釋放的市場(chǎng)容量上億方。引得大量房企進(jìn)行區(qū)域下沉，重倉(cāng)很多地級(jí)市，縣城。這些城市的土地成交量，以及價(jià)格雙雙走高，土地財(cái)政收入增加后得以繼續(xù)造新城，推出新區(qū)的土地，房地產(chǎn)市場(chǎng)一片欣欣向榮的景象。

同時(shí)期，很多公司為了緩解拿地焦慮癥，選擇了拿地區(qū)域下沉，即一二線(xiàn)城市主城—遠(yuǎn)郊區(qū)—三四線(xiàn)城市的擴(kuò)張策略。但是有這個(gè)拿地思路的不止一家，大部分房企都不約而同地選擇了此策略，導(dǎo)致三四線(xiàn)城市的土地成交均價(jià)暴漲。

在經(jīng)歷兩年的時(shí)間后，2018年底全國(guó)范圍內(nèi)的大規(guī)模棚改任務(wù)基本完成。大部分三四線(xiàn)因?yàn)楸旧頉](méi)有產(chǎn)業(yè)支撐，人口流入情況也堪憂(yōu)，購(gòu)買(mǎi)力被上一波剪割殆盡，房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫明顯。

三四線(xiàn)城市經(jīng)歷了一波瘋狂去庫(kù)存-瘋狂補(bǔ)庫(kù)存的過(guò)山車(chē)式經(jīng)歷，很多三四線(xiàn)城市目前的去化周期都是接近20個(gè)月，導(dǎo)致很多房企不敢拿地。

融資收緊，缺錢(qián)

自今年“三道紅線(xiàn)”政策，以及控制涉房貸款比例政策發(fā)布以來(lái)，金融政策收緊步步為營(yíng)，查漏補(bǔ)缺。房地產(chǎn)企業(yè)的傳統(tǒng)銀行融資渠道，非銀行金融機(jī)構(gòu)融資通道，境外發(fā)行債券融資等渠道都被全方位收緊。

雖然今年疫情期間，央行多次放水，涉及釋放的流動(dòng)性達(dá)幾萬(wàn)億，讓不少人興奮不已。但是沒(méi)有一項(xiàng)是針對(duì)房地產(chǎn)的，在通道被嚴(yán)控的情況下，沒(méi)有幾家金融機(jī)構(gòu)敢冒著大風(fēng)險(xiǎn)給房企做政策之外的融資，讓很多房企對(duì)資金的渴求度與日俱增。

雖然目前整體執(zhí)行的偏寬松的貨幣政策，但是對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)短期仍然看不到融資端放松的可能，甚至不排除會(huì)進(jìn)一步收緊。不少房企為了滿(mǎn)足三道紅線(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)，為了降低負(fù)債，甚至?xí)和Ａ瞬簧賾?yīng)付賬款的支付。

拿地資金上的捉襟見(jiàn)肘，直接表現(xiàn)在房企拿地的意愿上，大部分房企對(duì)后續(xù)拿地持謹(jǐn)慎的態(tài)度。

地方政府賣(mài)地太多，補(bǔ)庫(kù)存

在這一輪周期當(dāng)中，大部分城市的地方政府隨行就市，加大了土地供應(yīng)的總量，很多城市土地成交量翻番，很多之前不到百萬(wàn)方的三四線(xiàn)城市，供應(yīng)量直接上漲到幾百萬(wàn)方。

地方政府在此輪城市擴(kuò)張中龐大的新城建設(shè)開(kāi)支，導(dǎo)致財(cái)政收支極為緊張，為了緩解財(cái)政壓力必然加大土地供應(yīng)，供應(yīng)越多流拍也就更多，形成了惡性循環(huán)。最近各大城市大量土地流拍或者中止拍賣(mài)的情況越來(lái)越多，充分印證了這一點(diǎn)。

原本棚改政策導(dǎo)致的去庫(kù)存效應(yīng)，使得三四線(xiàn)城市的市場(chǎng)趨于健康，隨著大量土地供應(yīng)的增加，又變成了“補(bǔ)庫(kù)存”。三四線(xiàn)城市的市場(chǎng)容量往往極為有限，去化的風(fēng)險(xiǎn)在持續(xù)疊加。

拿地謹(jǐn)慎的房企，在研究市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)之后，已經(jīng)放慢了拿地的節(jié)奏，等待機(jī)會(huì)型進(jìn)入。

地價(jià)增長(zhǎng)預(yù)期有限，不敢看太高預(yù)期

這一波房地產(chǎn)行情輪動(dòng)之后，除了一二線(xiàn)城市以外，大部分的三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)已經(jīng)觸到了天花板，不可能有太大的增長(zhǎng)空間。

以前則不一樣，過(guò)去房企拿地并不是著眼于近期1—2年的土地儲(chǔ)備，而是多多益善。因?yàn)橐郧澳玫乜梢詿o(wú)限地加預(yù)期，再過(guò)個(gè)三五年，就算自己不開(kāi)發(fā)，囤的地賣(mài)給其他房企也能掙不少。若是自己開(kāi)發(fā)，則比新拿的高價(jià)地塊占盡優(yōu)勢(shì)。一句話(huà)，拿地不可能砸在手里的，因此敢拿地王，也勇于拿地王。

而現(xiàn)在則不可同日而語(yǔ)了，除了部分優(yōu)質(zhì)的一二線(xiàn)城市外，其他大部分城市的房?jī)r(jià)進(jìn)入一個(gè)長(zhǎng)時(shí)間的橫盤(pán)期，這基本上已是很多房企的共識(shí)。房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期不足，如果囤一些需要很長(zhǎng)時(shí)間才能開(kāi)發(fā)的地，每年產(chǎn)生的資金成本都會(huì)成為一種不能城市的負(fù)擔(dān)，而且大量自有資金的占用會(huì)影響企業(yè)的“高周轉(zhuǎn)”。

限購(gòu)限價(jià)，市場(chǎng)分化

部分城市執(zhí)行嚴(yán)格的調(diào)控政策，對(duì)預(yù)售進(jìn)行限價(jià)，新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)嚴(yán)格參照周邊的均價(jià)，不得高于周邊在售樓盤(pán)的價(jià)格。后續(xù)加推的房源又不得在首期房源的基礎(chǔ)上有太大的價(jià)格漲幅。

在這輪房地產(chǎn)行情當(dāng)中，很多地方政府的市場(chǎng)預(yù)期大幅增長(zhǎng)，新推出的土地價(jià)格往往高的離譜，貼近往期成交的最高價(jià)，還設(shè)置有底價(jià)。很多房企拿的地，測(cè)算出來(lái)是虧損的，拿地的意愿自然十分消極。

一二線(xiàn)城市土地供應(yīng)端相對(duì)理性，但土地成交呈現(xiàn)兩極分化，近郊及主城的土地競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，遠(yuǎn)郊區(qū)的土地流拍的風(fēng)險(xiǎn)增加。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“投拓江湖”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 數(shù)位投資總說(shuō)，干了十年投資，今年拿地最難