作者：投拓江湖團(tuán)隊

來源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

代建在投資人眼里，可謂是非常好的一種拿地合作模式，不少公司將代建定義為低風(fēng)險項目。因為代建項目大多是零自有資金投入，或者是極少的資金投入，對于房企來說風(fēng)險相對較小。但是這并不意味著代建就完全沒風(fēng)險，實際上搞代建的風(fēng)險還是挺大的，搞不好甚至?xí)胺嚒薄?/p>

最近，跟圈內(nèi)一位投資總（簡稱老李）聊起他經(jīng)手的一個代建項目，他本人表示一肚子苦水，皮都要脫了三層。

老李所在的公司，是一家擅長搞代建的房企，在2020年上半年的時候，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)介紹了位于本省某三線城市的一個代建項目。項目商業(yè)比例為60%，住宅只有40%，因為項目方是本地小房企，資金能力有限，項目公司還有一定的負(fù)債，故而尋求代建方墊資代建。但是住宅部分大部已經(jīng)銷售，工程已經(jīng)停工了半年。

考慮到項目商業(yè)體量大，而且有一定的負(fù)債，老李建議公司以純代建的形式參與這個項目合作，項目所需的借款，由老李找某信托機構(gòu)提供，但是老李的公司需要進(jìn)行信用背書，承擔(dān)連帶責(zé)任，同時老李公司收取融資款的3.5%作為擔(dān)保費。

代建協(xié)議簽訂后，融資進(jìn)入一切都很順利，直到項目的商業(yè)開售，問題開始暴露出來。因為商業(yè)和公寓的產(chǎn)品和定價問題（這個關(guān)鍵事項，在代建協(xié)議里約定由項目方?jīng)Q定），項目方一直不肯妥協(xié)，老李做了多次工作都無功而返。就這樣扯皮，耽誤了半年時間，很快就到了歸還第一筆融資款的最后截止期限。因為項目沒有銷售回款，自然也就沒有現(xiàn)金流用于支付貸款，項目方本身除了這個項目也沒有其他業(yè)務(wù)，更不可能提供資金來償還貸款。

在最后的催收期限截止后，信托機構(gòu)把這個項目公司告上了法庭，并且將老李的公司列為被告，承擔(dān)連帶清償還款的責(zé)任。并且因為這個負(fù)面新聞，老李家公司上了熱搜，影響了集團(tuán)的整體融資。說到這里，老李就覺得很冤屈，好好的代建項目，把公司帶進(jìn)了坑，都怪項目方過于執(zhí)拗，而且自身沒有任何資產(chǎn)可以償債。

因為前期已經(jīng)的住宅部分，即將到交樓時間，因為資金的問題，這個項目陷入了長期的停工。這個事情繼續(xù)惡化，將會導(dǎo)致交樓逾期，這會產(chǎn)生很大的負(fù)面影響，畢竟這個項目名字前面，還掛的是老李家公司的名字。

經(jīng)過了長達(dá)一年的反復(fù)協(xié)商，處理這個問題，并且最終在當(dāng)?shù)卣膮f(xié)調(diào)下，老李家公司，不得不接受全盤收購該項目，在原有資產(chǎn)評估價格上，進(jìn)行一定的打折。并且在跟信托機構(gòu)協(xié)商一致的情況下，信托機構(gòu)同意債務(wù)延期，并且申請司法凍結(jié)，由老李家公司繼續(xù)開發(fā)銷售后還款。

像老李所在的這種擅長搞代建的房企，都會陷入扯皮的問題，還把輕資產(chǎn)生生干成了重資產(chǎn)。代建背后的水，其實是很深的。

代建方要在項目開發(fā)過程中協(xié)調(diào)各類復(fù)雜的問題，本身就是一個高難度操作。

代建方操盤的先天弱勢，就是你不是業(yè)主單位，只有管理權(quán)在多數(shù)時候是被動的。在項目開發(fā)期間，代建方需要協(xié)調(diào)報建、運營、工程、成本、研發(fā)設(shè)計、財務(wù)等各個板塊的事情。雖然在代建協(xié)議里面，一般會約定那些事情代建方可以自己說了算，但是項目方始終都是有發(fā)言權(quán)的，臨時改變想法的也比比皆是。

除此之外，很多項目公司是由多個股東構(gòu)成的，一旦有一個股東有異議，哪怕是只有1%股權(quán)的小股東，也能給項目的開發(fā)制造不少的阻礙。因此，熟練搞代建的房企，都知道在前期洽談的時候，進(jìn)行項目篩選。

除此之外，借錢，是永遠(yuǎn)繞不開的雷區(qū)。

很多代建項目，本身情況還是不錯的，關(guān)鍵問題就是缺錢。這個問題其實也很容易理解，項目方要是既有錢又有地，就不會找你合作了。因此代建項目或多或少都會讓代建方借款，或者墊資。直接給借款風(fēng)險無限大，因此間接提供融資支持是最好的，現(xiàn)在主流的，比較安全的間接資金提供方式，有兩種形式：

一種是由房企自己成立的投資集團(tuán)，為集團(tuán)下屬的獨立的子公司，負(fù)責(zé)單獨給代建項目融資，按照市場利率支付融資成本。這種方式下，房企是賺了兩道錢，而且由專門的投資機構(gòu)把關(guān)，風(fēng)險本身也得到了控制。但是搞一個專業(yè)的投資公司，并且維護(hù)一個專業(yè)的團(tuán)隊，本身也是一個不低的門檻，除非是專門干代建的房企，比如金地、綠城。

另一種，就是老李公司的這種做法，由代建方提供信用背書，幫助項目方融資并且收取一定擔(dān)保費用。這種做法也有風(fēng)險，那就是萬一項目方不能償還債務(wù)，需要承擔(dān)連帶清償責(zé)任。解決這個問題的關(guān)鍵，就要仔細(xì)篩選項目方。

而項目方的開發(fā)規(guī)模，資金規(guī)模，則是一個很簡單粗暴的衡量標(biāo)準(zhǔn)。一些地方的小開發(fā)企業(yè)，本身的資金能力有限，一旦項目開發(fā)出現(xiàn)意外，項目就很容易陷入停頓，項目變成爛尾樓。代建方收不到代建費都是小事兒，影響品牌形象，甚至是要代建方自掏資金整體收購都是最嚴(yán)重的。除此之外，對項目方的資金情況進(jìn)行詳細(xì)的摸底，也是代建達(dá)成前必須要做的功課。

以綠城代建為例，綠城這兩年在嚴(yán)格控制跟小房企的合作，比例要控制在30%以內(nèi)，主要抓地方平臺國企和一些中等規(guī)模的房企。

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原標(biāo)題： 那個搞代建的房企，翻車了