江湖人稱Ray神 作者：章睿榮
來源：江湖人稱Ray神（ID：Ray_PropertyTech）
小小游戲看測算
你了解自己房子當前的回報水平嗎？
投資測算就在你我身邊
之前在上課的時候經(jīng)常有一些非投資背景的朋友反應(yīng)說這一領(lǐng)域?qū)λ麄冞^于陌生，雖然有興趣學習，但還是因為離本職的工作太遠，難以學以致用。
今天，在和購房的朋友討論投資回報分析的時候，想到買房也許是大家身邊最容易理解的一項投資，于是嘗試著用投資測算的知識給分析了一下。
相信多數(shù)人直觀上都覺得買房子是一件很賺錢的事情——一套房子買進來2萬/平米，幾年后賣出去3萬/平米，回報率50%。然而，事實上真有賺這么多嗎？
不知道測算了的同學可能會驚奇地發(fā)現(xiàn)：原先您以為非常賺錢的買房投資，事實上并沒有你想的那么賺錢——很可能在你看來百分之五十甚至百分之幾百的回報率算出來只有百分之十幾甚至更低的IRR。
投資測算是一項人人可以掌握技能
其實出來這一測算結(jié)果并不奇怪，因為我們表面上看到的投資回報，并沒有考慮投資所付出的資金成本和時間成本——投資發(fā)生在前，房子出售在后，每月還要還銀行利息；而且如果房子沒租出去，還得自己付物業(yè)費……綜合這些因素下來，整個投資回報就會被拉低了。
通過這么一個買房子的例子來發(fā)現(xiàn)這些問題，大家是不是會覺得投資測算這件事情更親切得多了呢？
其實，投資測算并不是什么高大上或是復(fù)雜的東西，它無外乎就是讓我們算清楚自己的總成本結(jié)構(gòu)（包含投資成本和資金成本），然后再結(jié)合預(yù)期的投資收益及其發(fā)生時間來分析實際的回報率到底有多少。
投資測算其實就是一項人人都可以掌握的基本技能。只要搞清楚了上面這一原理，我們自己的所有投資都可以加以應(yīng)用的。
同理看待商業(yè)不動產(chǎn)的投資測算
理解了購房的投資測算過程，也就不難再去理解商業(yè)不動產(chǎn)的投資測算了。其實，所有的投資測算原理都是相通的，都是通過對成本結(jié)構(gòu)和收益結(jié)構(gòu)的測算，然后得到投資現(xiàn)金流的數(shù)據(jù)，進而得到回報率指標。
相比于前面我們買方的例子來看，商業(yè)不動產(chǎn)的測算過程無外乎是：成本結(jié)構(gòu)更復(fù)雜一些，包含了拿地/收購、建設(shè)施工、融資等更多的因素；收益結(jié)構(gòu)管理場景更多一些，在獲得租金的過程中涉及了多樣化的費用結(jié)構(gòu)和稅費支出，同時還要考慮到底什么時候退出，退出能賣多少錢——僅此而已。
然而，萬變不離其蹤，投資回報的根本就是現(xiàn)金流。只要圍繞著“怎么花錢”和“怎么賺錢”去思考，所有的道理就很容易想明白了。
隨著大資管時代的到來，算賬的能力必然會成為了資產(chǎn)管理者必備的一項技能。理解投資測算的原理，將幫助我們從業(yè)主的回報要求來分析自身的工作目標，進而才能更好地完成資產(chǎn)管理工作，為資產(chǎn)的收益最大化保駕護航。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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原標題： 投資測算——人人都可以掌握的基本技能
