作者：守望者

來源：靜水深漩（ID：zealsaint111）

核心觀點：

西安擁有較好的硬件條件，但財富聚集能力有待提高；

受制于整體財富規(guī)模水平西安房價短期不會漲到杭州的水平；

西安房價中長期空間有賴于高附加值企業(yè)的引進。

很感謝大家堅持看到本系列的最后一個部分，即總結(jié)部分。該部分我將對前期4篇分析進行總結(jié)并嘗試著歸納一些觀點，希望這些觀點對大家能有所幫助。未來就這個話題將在北京開一些線下的交流會，大家共同討論。

基于素簡的原則，我們直接開始分析部分。

一、綠化部分

開始的框架中我認(rèn)為綠化能提高一個城市的居住環(huán)境，會成為除去核心因素之外影響人群選擇的因素，在后期的觀察中發(fā)現(xiàn)，該因素起到的作用很有限，更像是加分項，因此從分析框架中剔除，不再做討論。

二、主要因素分析回顧：

前面幾篇從教育資源，工作機會，交通，醫(yī)療和購物四個城市的硬件條件方面分析了西安市相較于周邊省份省會城市（太原，蘭州，銀川等）的優(yōu)勢。從這四個方向上看西安相較于周邊城市具有較強的比較優(yōu)勢，具體如下：

從前面幾篇文章的分析和本表的總結(jié)，可看到西安相較于周邊省份的的核心城市來講具有更好的硬件條件(更多的教育資源，更好的交通設(shè)施，更優(yōu)的醫(yī)療和購物環(huán)境)，這幾點也成為本次“搶人大戰(zhàn)”西安獲得較多人口流入的關(guān)鍵。

相對好的硬件資源并不是決定房價上漲的唯一因素。前面的分析我們談到，一個城市房產(chǎn)的需求主要來自于兩個群體：自?。▌傂韬透纳疲┖蛢χ担ú话稒C，投機者不是一個城市房價長期穩(wěn)定的因素，只是啤酒上的泡沫），這兩個群體擁有的財富數(shù)量決定了這個區(qū)域房價中長期上漲的空間，即，人民群眾越有錢的城市平均房價越高（比如，一線城市相較于三線城市）。決定一個區(qū)域人民群眾財富總量以及平均財富水平的是一個城市經(jīng)營的結(jié)果（包含了招商引資，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，高收入職業(yè)數(shù)量等等），詳細(xì)的衡量每一個指標(biāo)是一個龐大且未必有意義的事情，因此這里我提供了另個一思考的思路，即通過衡量一個城市存量資金總量來觀察一個城市經(jīng)營結(jié)果。

三、存量資金總量

一個城市資金的流動和變化是一個城市前期經(jīng)營生產(chǎn)最終結(jié)果的體現(xiàn)（有點類似于外匯儲備），比GDP更為直觀，因為他是前期財富創(chuàng)造能力的最終結(jié)果?？紤]到數(shù)據(jù)可獲得性和便于理解，這里使用的數(shù)據(jù)為金融機構(gòu)各項存款余額，或者說資金總量，該存款余額只包含了人民幣存款余額數(shù)據(jù)，未包含外幣（對于大部分城市來說，外幣存款余額占比很小，不影響大的分析結(jié)果）。在我們正式開始看這個數(shù)字代表的意義之前，我們先來討論一下這一數(shù)據(jù)的代表性。

金融機構(gòu)本幣存款余額主要包含非金融企業(yè)，個人和非銀行業(yè)金融機構(gòu)存款。由于各個區(qū)域的城商行，農(nóng)商行（大行和股份行吸引存款的手段在總行統(tǒng)一政策管理下差異不大）開展的吸引貸款的思路，方式和能力基本趨同，因此該指標(biāo)在一定程度上可代表該區(qū)域前期經(jīng)營結(jié)果的時點總結(jié)。

除去北京，上海和深圳外，其他區(qū)域非銀行類金融機構(gòu)總部較少（這類企業(yè)的資金主要集中在總部），因此除去這三個城市外，其他區(qū)域受到非銀行業(yè)金融機構(gòu)存款的干擾較少，具有一定的可比性。

這里使用的數(shù)據(jù)未包含海外資產(chǎn)，由于一個區(qū)域的資產(chǎn)價格更多的受到該區(qū)域現(xiàn)有財富體量的影響（對于大多數(shù)人來講，海外資金短期不會回來，國內(nèi)資金也出不去；擁有大量海外資產(chǎn)的人群占該城市總?cè)巳簲?shù)量百分比較低），因此未包含海外資產(chǎn)也不會影響大的分析結(jié)果。

截止2018年年底，北京和上海資金總量超過10萬億，深圳7.26萬億。以上三個城市人民幣存款余額高有3個原因：

1.金融機構(gòu)總部：證券，基金，保險的總部主要位于北京，上海和深圳，使得這三個城市人民幣存款余額數(shù)字遠(yuǎn)高于其他城市。

2.企業(yè)總部：國內(nèi)大型和特大型企業(yè)的總部相當(dāng)部分位于這三個城市，由于相當(dāng)部分企業(yè)建立了財務(wù)公司制度，也使得這三個城市較其他城市獲得了較多的此類資金流入。

3.人均收入：北上深的人均收入在前面的文章中已分析過，平均收入水平高于二線城市。城市聚集的人民幣存量資金多，加強了人均收入的高于其他二線城市--很多與財富以及資管管理的高薪崗位主要位于北上深三地。

以上3個因素中第一和第二是北上深三地人民幣存款規(guī)模高于其他區(qū)域的主要原因。

在上圖中，2018年西安資金總量排第13位，2012-2018年城市資金總量增幅前20的城市中沒有西安市。以上現(xiàn)象可能體現(xiàn)出幾方面結(jié)果：

1.西安在過去的幾年中企業(yè)和個人財富總體增加情況弱于其他城市。

2.西安市企業(yè)和個人財富總體基數(shù)較大，基于這一原因雖然西安過去幾年增幅不如其他城市，但總資金量排名依舊靠前。

3. 較前20城市低的增幅水平解釋了前述工作機會中碰到的兩個問題，第一，西安工作機會較少；第二，西安平均工作和2019夏季求職平均薪酬全國排名較低。

4.較慢的財富增加速度某種程度上體現(xiàn)出西安高薪崗位增加速度較少，高附加值企業(yè)進入速度弱于其他城市。

此時我們看到一個結(jié)果，西安擁有比較優(yōu)勢明顯的硬件條件，但優(yōu)質(zhì)的硬件環(huán)境未能很好的轉(zhuǎn)為企業(yè)和居民財富增幅。

四、房價

我們回到大家最關(guān)心的核心問題西安房價未來的成長空間問題。有人問我西安能漲到目前杭州的平均房價水平嗎？關(guān)于這個問題其實大家已經(jīng)有了答案，短期不能，為什么呢？因為，我們雖然有不弱于杭州的硬件基礎(chǔ)，但是從財富聚集效果來看，杭州幾乎是我們的兩倍，更大的財富規(guī)模直接體現(xiàn)在核心區(qū)房價水平上。大家可能會好奇為什么這里說核心區(qū)域房價水平，這里基于以下幾個原因：

1. 土地本身是不可復(fù)制資源，核心區(qū)土地不可復(fù)制，一塊土地上建了A建筑，就無法再建B建筑，除非拆掉A，因此核心區(qū)房屋更多體現(xiàn)為稀缺性。

2. 城市的核心區(qū)通常是CBD區(qū)域或該城市居住配套（教育，醫(yī)療等）特別優(yōu)質(zhì)的區(qū)域，人們在買房時在財務(wù)實力允許的基礎(chǔ)上都會優(yōu)先考慮距離工作近的區(qū)域，距離生活配套近的區(qū)域。

3.  過去幾年的擴城運動中，各個省會城市的邊界得以大幅擴張，各城市邊緣區(qū)域（或者說城鄉(xiāng)結(jié)合部）對比意義不大，大部人涌入人口首選區(qū)域還是城市核心區(qū)或近核心區(qū)。

大家關(guān)心的第二個問題，西安房價現(xiàn)在高還是低，短期是否會下行。關(guān)于這個問題我的觀點如下：

1.房價分為短期，中長期價格，這一系列的投資札記討論的是中長期來看西安市吸引周邊人口的潛力和中長期房價問題；

2.短期房價更多的受到國家對房地產(chǎn)的定位和金融杠桿的影響，從這兩點上看，我認(rèn)為會下跌，但我認(rèn)為不會出現(xiàn)崩盤；

3. 下一個系列將是討論短期房價問題。

大家關(guān)心的第三個問題，西安房價是否具有增長潛力。我覺得從中長期來看答案是肯定的，但是我們需要關(guān)注幾個方面的問題：

1.全球債務(wù)資本化的進度，貨幣的貶值會導(dǎo)致所有資產(chǎn)價格被動上漲。

2.西安招商引資的進度，重點關(guān)注高利潤的大型行業(yè)龍頭企業(yè)。這些企業(yè)的進駐會帶來上下游企業(yè)的同時并帶來高薪崗位。

3. 關(guān)注西安大學(xué)生畢業(yè)后就業(yè)動向，尤其是高附加值行業(yè)學(xué)生（IT，高端制造等）。這類學(xué)生越來越多的選擇留在西安，說明就業(yè)機會中擁有了更多高附加值崗位。

4.從目前來看，中高端收入崗位較少，短期進一步上漲我認(rèn)為缺乏很強的動力和邏輯（單純考慮剛需和儲蓄）；

5.西安未來更多的發(fā)展方向是西北區(qū)域中心，短期還成不了類似北上深的一線城市，因此在房價的期待上不能以一線城市為標(biāo)桿，更多考量該城市擁有的財富總量，財富增速和房價的關(guān)系，脫離財富基礎(chǔ)的房價是不靠譜的。

6.少聽忽悠，在我的理解中任何資產(chǎn)短期大幅上漲都是不大靠譜的，在這背后通常是金融杠杠作用下的短期飆升。近期有房地產(chǎn)中介給我打電話說：哥，西安2020年房價均價破3萬/平米！我回答知道了，隨后就在手機備注軟件上，點了詐騙標(biāo)簽。

大家關(guān)心的第四個問題，如果買房西安買什么區(qū)域。關(guān)于這個問題，我的原則如下：

1.工作方便原則：該原則很好理解，即距離上班近的地方。所以我們看到核心城市房價高的第一個區(qū)域就是CBD周邊。西安的話CBD主要是西高新。經(jīng)開區(qū)，曲江等區(qū)域也有CBD，但規(guī)模最大的還是西高新。

2.教育方便原則：學(xué)區(qū)房，這點不用過多的解釋。盡管西安的學(xué)區(qū)劃區(qū)政策近期有調(diào)整，但從整體上來看，好學(xué)校旁邊的房子依然搶手。這里說的好學(xué)校特指教育質(zhì)量最好的那幾個，短期來看好的師資力量還是稀缺產(chǎn)品。

3.稀缺資源原則：一個城市最缺什么，什么資源就值錢。對于內(nèi)陸城市來講，水資源比山資源更稀缺，所以我一直覺得近水的房子比近山的房子更具有吸引力。但這類房子小心兩個問題：第一，破壞環(huán)境的房子不能買，這是我國環(huán)保底線；第二，大型人造水景旁邊的房子不是很推薦，具體請咨詢工程人員。

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原標(biāo)題： 西安住宅市場投資札記-5