投拓江湖 作者：投拓江湖
來(lái)源：投拓江湖（ID：TT707276146）
大約是從2019年下半年開(kāi)始，身邊就有一些大房企物業(yè)公司的老總，在問(wèn)我有沒(méi)有哪些項(xiàng)目的物業(yè)公司，有意向出售的，可以幫他留意一下，因?yàn)槠涔居幸庀蚴召?gòu)物業(yè)公司。到了2020年下半年，身邊咨詢收購(gòu)物業(yè)公司的品牌房企越來(lái)越多，這儼然成了一個(gè)趨勢(shì)。
受2020年房地產(chǎn)行業(yè)整體融資政策收緊，以及行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，行業(yè)高增長(zhǎng)很難持續(xù)，接近行業(yè)的天花板現(xiàn)象影響，不少房企都在開(kāi)拓新的業(yè)務(wù)版圖。而銜接開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，對(duì)房企來(lái)說(shuō)是一個(gè)沒(méi)有門檻，可以無(wú)縫銜接的板塊，因此成了各大房企紛紛搶灘的新高地。
目前，內(nèi)地房企在港上市的數(shù)量總計(jì)37家，其中大部分是在2020年集中上市的，可見(jiàn)各大房企已經(jīng)加大了并購(gòu)物業(yè)項(xiàng)目，以爭(zhēng)取規(guī)模擴(kuò)大，謀求上市。
圖片來(lái)源：瑞恩資本
物業(yè)公司的并購(gòu)，除了公司并購(gòu)的共同點(diǎn)以外，還有其特別之處，主要體現(xiàn)在以下方面：
關(guān)于測(cè)算的問(wèn)題，主要涉及營(yíng)業(yè)收入，營(yíng)業(yè)成本，項(xiàng)目利潤(rùn)及利潤(rùn)率，項(xiàng)目公司估值要點(diǎn)。
物業(yè)公司的營(yíng)業(yè)收入，主要包括項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)收入，以及服務(wù)事項(xiàng)收益。物業(yè)費(fèi)收入主要關(guān)注收費(fèi)單價(jià)，收費(fèi)計(jì)算面積，物業(yè)費(fèi)收繳率等標(biāo)準(zhǔn)。其中最為關(guān)鍵的指標(biāo)是收繳率，收繳率是物業(yè)服務(wù)的核心難題，在物業(yè)行業(yè)中，100%的物業(yè)費(fèi)收繳率是幾乎沒(méi)有的。因?yàn)楝F(xiàn)在法律上不允許物業(yè)公司以停水停電作為要挾，逼迫業(yè)主收繳物業(yè)費(fèi)，對(duì)于一些刁鉆的業(yè)主，很多物業(yè)公司也沒(méi)轍。行業(yè)里面，做得比較好的物業(yè)公司能夠有90%的收繳率，就算很不錯(cuò)的了，很多位置偏遠(yuǎn)的項(xiàng)目，也就60%不到。
服務(wù)性事項(xiàng)收益，包含停車收益，維保修收益，家政服務(wù)收益，二手房租賃買賣收益，小區(qū)平面廣告收益等等。服務(wù)性事項(xiàng)收益，不同的項(xiàng)目差異很大，有的做得比較好的房企，可以做到比物業(yè)費(fèi)收入還高，占據(jù)物業(yè)公司收入的主要部分。
營(yíng)業(yè)成本，主要是項(xiàng)目公司的人工成本（工資及福利），行政辦公支出，小區(qū)的公共部分的采購(gòu)，維修，保養(yǎng)支出，園林支出，以及公共區(qū)域的水電費(fèi)支出。
物業(yè)公司的的毛利潤(rùn)率（稅前利潤(rùn)率），就是營(yíng)業(yè)收入減去成本，再除以營(yíng)業(yè)收入。按照當(dāng)下的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，能夠做到30%的毛利潤(rùn)率的物業(yè)公司，都是跑贏了行業(yè)平均水平了。如果是超過(guò)30%的毛利潤(rùn)率的，那這個(gè)物業(yè)公司在服務(wù)性事項(xiàng)收益上，肯定有非常好的經(jīng)營(yíng)，是非常不錯(cuò)的物業(yè)公司了。
在毛利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，是物業(yè)公司的收購(gòu)對(duì)價(jià)評(píng)估問(wèn)題。因?yàn)槲飿I(yè)公司不同于房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，沒(méi)有土地資產(chǎn)或者建筑物等可以具體量化，用市場(chǎng)化標(biāo)準(zhǔn)來(lái)評(píng)估的資產(chǎn)，只能采用其他的方式來(lái)評(píng)估。目前關(guān)于物業(yè)公司的價(jià)值評(píng)估，還在一個(gè)摸索起步階段，實(shí)操當(dāng)中，用得比較多的是“十倍凈利潤(rùn)法”。也就是，按照某物業(yè)公司最近一年的凈利潤(rùn)，乘以十倍，從而得出一個(gè)粗略的交易對(duì)價(jià)，然后收購(gòu)與被收購(gòu)雙方在此基礎(chǔ)上進(jìn)行具體的價(jià)格談判。
另外就是關(guān)于項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題：
物業(yè)公司的風(fēng)險(xiǎn)，主要涉及業(yè)主委員會(huì)、抵押?jiǎn)栴}、跟房企關(guān)聯(lián)，限制股轉(zhuǎn)的情形。
按照我們目前的法律制度，每個(gè)項(xiàng)目都是應(yīng)該成立業(yè)主委員會(huì)的，代表全體業(yè)主集中行使權(quán)利，并且有權(quán)公開(kāi)招標(biāo)物業(yè)公司，并跟物業(yè)公司簽訂服務(wù)期限。但是實(shí)際操作中，很少有小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，因?yàn)樾枰姆种陨系臉I(yè)主同意發(fā)起，并且到住建部門登記合法，且需要一定的經(jīng)費(fèi)。光是四分之三以上業(yè)主同意這個(gè)要求，就能難倒很多小區(qū)，因?yàn)楹芏囗?xiàng)目根本無(wú)法通知到這么多業(yè)主。所以大部分項(xiàng)目，都是屬于沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)的情況，有的僅僅是個(gè)例。收購(gòu)過(guò)程中，只需要核查清楚有無(wú)業(yè)委會(huì)即可。
跟房企關(guān)聯(lián)問(wèn)題，一般來(lái)講現(xiàn)在的房企都是有自己的物業(yè)公司的，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成交樓以后，就是直接委任自己的物業(yè)公司進(jìn)行管理。因此在收購(gòu)物業(yè)公司的過(guò)程中，需要考慮房企的態(tài)度，最好事先溝通，讓房企承諾在并購(gòu)中及并購(gòu)后不更換物業(yè)公司。另外一點(diǎn)，就是房企存在占用物業(yè)公司大額往來(lái)款，或者物業(yè)費(fèi)的情形，有的甚至金額高達(dá)上千萬(wàn)，這個(gè)也需要實(shí)操中核實(shí)。
抵押?jiǎn)栴}，如果房企的財(cái)產(chǎn)存在抵押，比如涉及到整個(gè)項(xiàng)目，或者部分建筑物被抵押，可能會(huì)存在被強(qiáng)制執(zhí)行，導(dǎo)致該項(xiàng)目的實(shí)際權(quán)利人出現(xiàn)變更的情形，這個(gè)也是需要提前核查的。
限制轉(zhuǎn)股的問(wèn)題，是一種特殊存在的情形。有的物業(yè)公司，不止管理居住小區(qū)，還管理一些大型的公共建筑，甚至是政府機(jī)構(gòu)，國(guó)有事業(yè)單位等的建筑。一般來(lái)講，在這種物業(yè)服務(wù)合同里面，物業(yè)公司會(huì)被要求禁止在服務(wù)期限內(nèi)進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，或者轉(zhuǎn)租等行為，或者轉(zhuǎn)讓之前需要征得甲方同意。如果在收購(gòu)中，沒(méi)有調(diào)查清楚這類情況，會(huì)直接導(dǎo)致收購(gòu)行為失敗。
目前物業(yè)收并購(gòu)領(lǐng)域，屬于一個(gè)很熱門的區(qū)域，經(jīng)我們了解到，目前很多物業(yè)公司很惜售，不會(huì)輕易出讓。因?yàn)槲飿I(yè)公司幾乎是一個(gè)穩(wěn)賺不賠的生意，可以持續(xù)提供現(xiàn)金流，單獨(dú)談那些小的物業(yè)公司，不是收購(gòu)的最好路徑。相對(duì)來(lái)講，從集團(tuán)公司的層面，去收購(gòu)其他中小房企的物業(yè)項(xiàng)目，會(huì)是一個(gè)主流方向。
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